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随时可以实施房地产税,在深圳成立吗?

刘德科老师新开的节目《德科地产频道live》,在890新商学App上线了。每个工作日,他都会在视频中讲解楼市的最新动向。小巴摘取了部分视频内容,以文字的形式分享给大家。

4月26日,(,)发布公告称,其将以9.5港元/股的价格认购绿城中国3.23亿股H股股份,认购总金额为30.685亿港元。交易完成后,新湖中宝将持有绿城中国12.95%股份,成为位列中交集团、九龙仓之后的第三大股东。(国际金融报)

|DK点评|现在,绿城中国这家香港上市公司的股东结构是:第一大股东(,),占股比例25.06%;第二大股东九龙仓,占股比例21.68%;第三大股东新湖中宝,占股比例12.95%。

4月26日,绿城中国收盘的时候股价是7.01港元,新湖为什么要通过增发的形式以9.5港元购入?溢价率超过30%了,直接从市场上买,不是更便宜吗?

这种问题我也会问,但其实有点不专业。第一个原因,如果你直接从公开市场买13%左右的股权,得举两次牌,一举牌,股价就疯涨,实际支出很有可能会超过9.5港元。第二个原因,你会变成一个野蛮人。“野蛮人”是中性词,就是强行成为这家公司的大股东之一,而不是先经过友好协商。

新湖能够入股绿城中国,特别是以股权增发的形式入股绿城中国,那一定是和第一大股东央企中交、第二大股东港企九龙仓友好协商过,大家奔着共同的愿景。

而且,如果你去查此前绿城中国在股权并购过程中的股价,无论是最开始的融创、九龙仓,还是中交等等,它们入股绿城中国时,股价差不多都是 11、12港元。现在的股价是因为疫情往下走了,新湖还算是捡了便宜。

第一个原因,新湖认为,现在上市公司的股价估值只看销售额和高周转能力,周转能力越强,销售规模越大,股票就越值钱。它觉得这种估值模式走到头了,接下来要回归理性,回归价值投资,像绿城这样周转能力比较差,但擅长做好产品的企业应该有一轮上涨。

第二个原因,绿城代建会分拆上市。绿城代建分拆上市以后,控制权还在绿城中国。所以绿城代建涨得越多,绿城中国的收益肯定越大。新湖作为绿城中国的第三大股东,也能分享绿城股价上涨的综合收益。

第二,激活手上的土地。新湖手上有很多地,拿地时都很便宜,但是新湖的开发速度比绿城还慢,和绿城做战略合作,成为绿城的第三大股东,可以迅速地激活自己手上的土地。

这笔交易并不是单向交易,新湖入股绿城,掏出的钱折合人民币28亿元左右。与此同时,新湖也卖了一堆项目的股权给绿城,进账41亿,一进一出,新湖还赚了点。

而且,新湖非常擅长资本运作,不要用看普通开发商的思维去看它。普通开发商如果开始卖项目,确实很可能是资金有问题,但新湖更多的是资本运作。资本运作,公司就是要买进卖出。虽然新湖说,这一次投资绿城股权主要是基于长期价值。

刚才我们讲了上海都市圈的启东项目,因为新湖成为绿城的第三大股东,又卖了这个项目的50%股权给绿城,它就成了新湖与绿城一起开发的大项目。

除此之外,新湖在温州都市圈还有一个平阳西湾项目,这个项目也很大,卖了一部分股权给融创。新湖不持有融创股权,但是双方也可以合作开发这样一个超级大盘。

反正,谁厉害新湖就和谁在一起,至于融创与绿城之间有没有爱恨情仇,它是不管的。

第一,可以迅速吸纳土地储备,继续冲规模。绿城接下来的目标很明确,是2500亿、3000亿、5000亿。虽然它的周转速度比较慢,还是要冲规模的。

去年以来,绿城最大的痛苦是手上的钱花不掉,买不到地。现在让了一部分股权给新湖,可以开发新湖持有的那么多土地,土储一下子就变大了。

第二,股权结构更均衡。现在的第一大股东是央企,第二大股东是港企,第三大股东是民企,央企、港企、民企可以在绿城中国的舞台上同台演出。这三股势力在一起,任何决策都能更均衡。

4月28日,深圳市住建局局长张学凡在参加本地《民心桥》节目直播时,回应深圳楼市热点问题,首次公布了对“捂盘惜售”现象的最新处罚结果。他并未透露受处罚的楼盘名称,然而,据深圳市房地产信息平台最新显示的信息,此前轰动市场的“秒光盘”太子湾·湾玺多套房源显示已被“分局锁定”。(证券时报网)

|DK点评|深圳市住建局局长张学凡在节目里讲到了这次处罚的原因,他说:“一个楼盘分三次销售,给(,)释放每次秒光的信号,对这种行为要坚决予以打击。”

张局长说的话也容易让我们产生错觉,似乎楼盘都不应该分次销售。他不是这个意思,(,)确实有问题,它的在售房源只有一张预售证。

在中国的绝大多数城市,拿到一张预售证后,所有的房源都应该向市场开放。将一张预售证里的房源分批销售,制造秒光信号,是法规所不允许的。

张局长还谈到,深圳楼市最近有点小火,所以得增加一些调控措施。首先是要堵漏洞、打补丁,现在市场普遍反映深圳的落户门槛太宽松,一落户就可以买房,购房资格就会源源不断。因此要把漏洞堵严实,像长沙、杭州等其他城市的人才落户,大专生、本科生落户之后,要先交一年的社保或个税,才能获得购房资格。

张局长还提到了其他更重要的手段,比如在交易环节,对高总价的房产要调高税收、降低杠杆,降低杠杆就是提高首付比例等等。我们最关心的是这句话:“在持有环节,我们接下来也可以考虑房地产税的问题。这些都是在我们的考虑政策里,只不过是根据市场的情况,什么时候出的问题。”即随时可以实施房地产税。

在深圳,这句话成立吗?房地产税自从被提出,已经有些年头了,但有一个原则始终没有改变,即“税由法定”。就是没有完成立法之前,房地产税是不能随便开征的。

在中国,房地产税必然要经历这样一个“三步走”的过程:首先,由全国人大完成立法;然后,地方政府进行试点,深圳这样的城市,一定会是第一批试点城市;试点了一段时间以后,大家总结经验,积累教训,最后才在全国范围内推广。

楼市当然需要调控,楼市当然需要稳定,我们充分理解稳定房价的迫切心情,但是任何调控措施,都应该合法合规。开发商不合规,相关部门要立即打击它。

那么,相关部门在出台调控政策的时候,该不该合法合规呢?在全国人大未完成对房地产税法的立法之前,深圳根本没有权力随时开征房地产税。

中国房地产行业,无论是开发商,还是调控主导者,希望大家能少谈些情绪,多谈些逻辑。

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