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一线城市保值梦碎?有些房子快要跌破贷款额!

都说一线城市的房产特别保值,无论楼市风云怎么变化,总能找到下一个接盘侠。但这些保值的房产中,恐怕不包括前几年高价买入的商住房。

近日,有媒体曝出北京商住房出现“量价齐跌”,成交量相比峰值下跌超过95%,多数二手商住房的成交价格和2012年前后相差无几。地段不太好的商住房,卖房款甚至还不够偿还银行剩余贷款的。

3月份,当广州市宣布“取消商服类项目限制”时,远在千里之外的北京楼市都为之心神激荡,迫切地希望这阵东风能顺势吹到北京来,改变一下北京商住房的现状。却不成想,这条万众期待的楼市新政在短短一天后便被撤回了。

广州方面对此解释,不希望这条楼市政策引起过多关注,并且政策中“取消商住项目最小划分单元”的措施存在争议,会在调整后重新推出。然而,政策撤销已经过了一个多月,商服类项目的下文还是没出来,基本已经可以判定短时间内无望解绑了。

回到北京楼市来,商住房的现状实在有些“惨不忍睹”。相关人士表示,目前情况下的商住房,除了特别好的地段,八成以上成交价跌了50%左右,多数商住二手房的成交价格和2012年前后价格差不多。

商住房之所以陷入如今的尴尬局面,跟它长期游走在法律和政策之间的灰色地带是脱不开干系的——商业不是商业,住宅不是住宅,定位尴尬,自然也是一打一个准。

从我国城镇土地的使用权出让最高年限来看,居住用地的使用权70年,商业、旅游、娱乐用地40年,并不存在40年的商业住宅用地。换而言之,就是法律意义上的“商住房”并不存在。

把这事摊开了说,就是商业地产不好卖,所以开发商在建造过程中投机取巧,在商业用地上建造了供居住使用的房子,弄出了个“类住宅”来。而商业用地的拿地成本较低,盖成公寓后对外销售,仍有相当大的利润空间。

商住房的惊人利润,让很多开发商拍着商服规划的地,干着搭建住宅的活。在2016年上半年,北京的商住房在6个月内的成交量突破3万套,其成交套数更是首次超过了普通住宅,商住房市场一片火热。

而商住房的诸多问题,例如无法落户、没有学位、水电费贵、二手税高以及产权不是70年,这些通通不是问题——很多人买商住房,纯粹是为了过渡,毕竟商住房的门槛低,还能填补很多人无力承担购买普通住宅的遗憾。

开发商想要利润,大众想要便宜,所以商住房就成为了某一时段的最佳选择。中原地产研究中心的统计数据显示,从2016年开始,截至2017年3月23日,北京所有居住功能属性物业合计成交90112套,其中商住类公寓成交接近5万套,占比约为54.7%。

商住房庞大的市场需求量,直接导致过去十余年间的楼市调控政策成为“空调”,缺的口总有商住房给你补回来,屡禁不止。2017年3月26日,北京市对商住房下了禁令,规定新房只能卖给公司,旧房可以卖给个人或者公司,但个人购买需要有5年的社保和纳税记录,并且只能全款购买,不再能贷款。

自此,北京商住房进入寒冬之中,其他城市也陆续跟进。有房产中介表示,“326限购政策出台后,前期卖商住房的销售在接下来一年的里基本什么也没干,都在处理纠纷和退业绩。最多的销售退了200万业绩。”

商住房的前景惨淡,让很多有资质购房的群体也选择了放弃,这类纠纷一直持续到楼盘清盘为止。

在326政策之前,商住公寓的套均总价在不断攀升,很多人都买在了商住公寓的高位。亚豪机构统计,截至326政策,北京商住房的成交价格已经上涨至44663元/㎡,几乎可以比肩普通住宅。

此外,和住宅类项目不同的是,商住房的首付比例相对较高,首付5成,贷款5成,不能使用公积金,最长贷款期限为10年,且二手房的交易税费成本高。所以即使是在商住房大火之时,在二手房市场依旧不被看好。

市场是很现实的,所以如今北京商住房价大跌并不是什么稀奇的事。有媒体爆料朝阳区四环外十里河某商住二手房的跌幅将近50%,业主此前买入单价3.5万元/㎡,而现在的实际成交价仅为1.9万元/㎡。

在短短的三年间,北京商住房的房价大跌,跌幅将近50%,基本快要到底了。之所以这么说,是因为商住房的贷款比例为50%,一旦价格下调幅度超过50%,就将触及到商业银行的边际安全线,增加金融机构的房贷风险。要是真跌成“负资产”,那么商住房的还贷可能就要成问题了。

商住房快要跌到头了,但普通二手住宅的下跌可能还需要继续。恒大研究院城市规划负责人熊柴表示:“过去由于人地失衡、供需错配、货币超发等因素,房价长期过快上涨,推高实体经济成本,吸引资金脱实向虚,金融属性超过实体属性。”数据显示,2009-2018年北京、上海、广州、深圳二手房均价分别上涨4.6倍、4.2倍、4倍、4.4倍。

房屋的投资所占比重越来越高,楼市调控政策就不那么“有效”了。例如深圳楼市就在去年下半年突围,闯出了一片天,带动了4个一线城市的平均值。而北京楼市在经历了三年的调控之后,在2019年底房价全跌,其中近郊区的下跌幅度最大。

然而突如其来的新冠肺炎疫情,显然打乱了这一波楼市小阳春。经济停摆,楼市更是一片惨淡。新房销售那里有开发商造势,但是二手房销售这边就只能靠着业主勉力支撑了。疫情期间的小区封锁,也导致二手房的成交量呈现断崖式下跌。

就连被广大购房者视为“新南海”的深圳楼市,最近也被曝出现在的楼市并没有想象的那么红火,只是豪宅和部分区域涨价了,多数区域都在“阴跌”。

和商住房、二手房的惨淡相比,新房市场的景色可谓花红柳绿,绝大多数开发商都是咬死不讲价,岿然不动。市场数据显示,有90%的房企依旧咬定“不降价”原则,坚持在高房价这条道上走到黑。

2020年以来土拍市场逐渐变得火热起来,其中一二线城市更是众多房企角逐的目标,就连沉寂了好几年的北京土拍都在近期重新出现高溢价的情况。而被称为“北京楼市风向标”的通州地区,最近更是频频土拍。

就算是碍于2020年一季度的形势,不敢轻易下场的房企,也极有可能在后期通过并购的方式拿地。毕竟2020年以来因为资金问题倒闭的房企可不在少数。

而在经历了2019年的寒冬之后,很多购房者都处于观望状态,还有一个LPR利率的不确定因素在影响着购房者,成交量至今没恢复到疫情前的水平。在这样的前提下,房企选择降价可能只会导致市场情绪进一步下降,成交量可能会持续缩水,毕竟买房向来是买涨不买跌。比如现在商住二手房下降幅度如此之大,却也打动不了购房者的心。

对于绝大多数房企来说,拖到疫情过去,拖到楼市回春,就是他们的目标。毕竟一时降价容易,但是再要涨回去,可就不是一时的事了。

房企的体量大,比较起普通的二手房业主更能拖,所以二手房市场情况再惨淡,也影响不了新房市场的“火热”。而商住房的“惨淡”,却可能会让一部分开发商回流,毕竟房价降下去了,租金收益率就上来了。

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