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“农二代”将是以后房地产市场的主要刚需

房地产市场的刚需,如果要讲清楚,需要罗列很多数据,并且要把数据之间的关系理清楚。这也是我不太愿意干的事情,所以就简单从概念上讲一讲今后房地产市场的刚需在哪里。主要讲给房地产公司听的,如果有益于他们,希望在公司做强做到了之后,要记得我。

房地产市场这些年来一直是热门焦点,吸引的不仅仅是资金,还有人们的关注力。如果一群初次相见的人聚在一起,没有合适的共同话题,那么,只要抛出房地产市场,肯定是当之无愧的共同话题。可以从开始谈到结束都还意犹未尽。

房地产市场的发展,离不开人口的支撑。这个是基础。至于看似很关键的资金等等,都是依赖于人口支撑之上的,人口的地基,是根本。

我们有多少人?按照最新的数据,14亿人口。按城乡分,城市人口8.4843亿人,乡村人口5.5162亿人。城镇化率突破了60%。也就是60%的人口居住在城镇里。从理论上,对城镇化有着不同的解释;从现实上,城镇化也有着不同的现实体现,比如县级以下的乡镇,是否也是城镇化的内涵。但是有一点的相同的,就是在城镇里从事非农产业的人,都算作城镇化了的人口,争议应该不太大。

大概将人口这个基础条件讲清楚了,就讲一下房子的问题。这个先从最小的城镇讲起,能得到更多家居城镇的朋友的理解,因为这些就在他们身边,也许他们此刻正坐在店内,看着手机等待顾客。乡镇一级的小城镇里,大多数是没有房地产市场的,是没有商品房市场的。但是,他们大多数都是有房子的。他们的房子,多为自建房。有一定的规划设计,多数没有土地使用证和房产证,多数临街,一楼铺面,楼上住人。有的自用,有的出租。本地居民,绝大多数有房,是共性。

在讲十八线城市——小县城。在这个地方,有房地产了。人口主体还是本县区内的原住民,其它的是外来经商办厂务工的人员。本地的居民,通过各种形式,在县城里扎下了根,在县城里就业、生活。这里的房地产市场,主要针对的销售人口,一是机关事业单位人员,二是各类国企员工,三是生产经营较好的企业员工,四是经商务工发财的能人们,五是种地赚到了些钱的富裕农民,六是个别县城由于特殊的资源吸引来的外来投资者。小县城里,有房子占大多数,有多套房子者也不在少数,特别是那些年因为单位福利分房得到房子的。

其它那些一二三以至十七线城市,大体情况都差不多,就统一按照大城市来讲。这些地方,越是城市规模大,人口聚集越多,二者正相关,人口来源越多样化,房地产市场越发达。大量的地产公司在这里赚得盆满钵满,首富们主要是在这些地方依靠人们的首付成就的。人们最关心关注的房地产市场行情,主要也是这些区域的。几万几十万一平的房子,也是在这些地方才有。十八线城市的房地产市场,每平估计几年也就涨百八十元的,引起的关注度不太大。倒是跌几十几百元的,会上新闻,成为那些期待房地产市场价格大幅下跌、甚至崩盘的人的佐证案例。本人也不喜欢房地产市场的价格一直这么涨,更是专门写文字分析过高房价的危害,但是现实就是这样无能为力。

现在讲全国到底有多少套房子。这个问题,在十万个为什么上都查找不到,为什么没有准确数字的原因,五花八门,听着都好像有点似是而非的道理,但就是没有人想把这个数字真正搞明白。连人口这样复杂、庞大的数据都整得清清楚楚,静止不动的房子硬是整不清爽。看来有必要搞一次“房普”了!按照有关业内权威专家推算(具体推算过程就不赘述),全国现有5.05亿套100平方米的房子。这个数量,且不论房屋大小,就是将全部房产算在内是5.05亿套,按三口之家来算,够15亿多人居住。够全体国人居住!够近两倍的现有城镇人口居住!也就是相当于60%是城镇人口实现了人均一套房子。

再从另外一个角度看,有权威媒体报道,中国城镇家庭住房拥有率为96.0%,拥有一套住房的家庭比例为58.4%,两套住房的比例为31.0%,三套及以上住房的比例为10.5%,且全部家庭拥有住房1.5套。城镇家庭缺房子吗?答案也是——不缺。这个数据发布后,没有引起社会的热烈反应,很少听到又拖后腿的声音。为甚?因为这个数据虽然是一个平均数,但是和现实情况差不多。起码拥房率是客观事实,至于值不值那么多钱,另当别论。

讲个大家常讲的话题,现在的城市小孩子,起码有四套房子,即祖辈的2套、父母的1套、自己的1套。这个是现实,也是客观。有的只有比这个更多的。特别是城二代、城三代们。

讲了这么多,要得出的一个人所共知的结论就是————现在的城里人,已经不缺房子了。房子可以讲已经是严重过剩了。

那么,还有一个群体没讲到,就是5亿多农村人口。这些人口中的年轻者,精壮者,才是支撑房地产市场未来发展的重要基础。这些人口中,以全国16岁以下人口约2.5亿的占比(42.64%)来分析,有1.066亿为居住在农村的人口。这些16岁以下的人口,有大部分将通过考学、工作等各种方式,进入城镇,成为城市居民。也是将来吃撑起房地产市场的一支重要力量。

至于城镇里的改善性需求,农民工买房落户等等情况,按照这么多年的情形来看,农民工买房,能买的都已经买了,还没买的是买不了的了。改善性需求,也改善得差不多了,在当前情势下,也不会有太多这方面的需求了,毕竟只有房子是不能满足所有需求的。投资型需求,也就是人所痛恨的炒房者们,他们的囤积的房子,最终还是要推向市场的,需要有人来接盘的,只不过将房子真正上市的时间延后了一段时间而已。接盘者,还是前述的那些支撑性力量。

所以,房地产市场中,有眼光的经营者们,如果想长续发展,要将眼光、将措施放在广大的农村。进村入户宣传是必要的,也许就抠出来了部分买房资金。将资金投向农村的教育,提高农村的教学质量,让大部分农村孩子都能考上大学,在城里就业,接下来肯定是房地产市场的重要活跃力量了。

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